L’Amministratore di Condominio, gli atti conservativi e le spese senza preventiva autorizzazione condominiale

Lo Studio Del Giudice, esperto Amministratore e Revisore Condominiale analizza le spese che possono e devono essere fatte senza la preventiva autorizzazione.

In base all’articolo 1130 c.c. , comma 3, rientra tra i doveri dell’Amministratore di Condominio quello di riscuotere i contributi, di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

Si evince che rientra tra i poteri propri dell’Amministratore quello di impegnare il condominio attraverso la conclusione di contratti non preventivamente autorizzati in sede Assembleare, relativi alla manutenzione ordinaria come ad esempio spese per pulizie, riparazione degli impianti e il pagamento delle bollette.

Inoltre sempre in base al dettato del comma 4 dell’articolo 1130 c.c. l’Amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Di conseguenza ha l’obbligo qualora fosse necessario di esperire azioni possessorie e di nunciazione senza necessità di ottenere la preventiva autorizzazione dell’Assemblea.

Rientrano inoltre nel potere dell’Amministratore le azioni di responsabilità contro il costruttore per eventuali difetti di costruzione ai sensi dell’articolo 1669 c.c. .

Si specifica che in base al dettato dell’articolo 1130 l’Amministratore non solo ha il potere di compiere gli atti conservativi ma ha il dovere di compierli. Infatti nel caso in cui sia inadempiente i condomini potranno chiedergli il risarcimento degli eventuali danni che siano derivati dalla sua inerzia.

L’articolo 1135 comma 4 stabilisce invece che per i lavori di manutenzione straordinaria o per le innovazioni l’Assemblea debba costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. L’articolo continua specificando che: “l’Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima Assemblea”.

Occorre specificare che il carattere d’urgenza è raro nei condomini, e può avvenire ad esempio in caso di necessità di un intasamento fognario, o di una messa in sicurezza di parti comuni.

Pertanto non rientrano nel carattere d’urgenza la manutenzione straordinaria del fabbricato o l’eventuale sostituzione di un impianto a causa del normale decadimento da usura.

Pertanto l’Amministratore deve compiere tutti gli atti conservativi, rendendone conto alla prima Assemblea senza creare problemi e disagi ai condomini, mentre dovrà avere un’autorizzazione preventiva per le spese straordinarie.

Per ulteriori approfondimenti www.ilrevisorecondominiale.it