Bricoman al Centro Gallura: il "mistero" del carico insediativo

Olbia. La domanda che sicuramente in molti si faranno è la seguente: come si fa a cambiare la destinazione d'uso di un edificio che ricade in un lotto con area in zona Hi4?

Alla base dell'investimento di Bricoman a Olbia, e in particolare in quel seminterrato del Pozzo Sacro, vi è infatti un cambio di destinazione d'uso. Il seminterrato è passato da commercio all'ingrosso a commercio al dettaglio.

Si può fare? Certo che si può fare, lo dice il PAI. Ovviamente, il Piano di assetto idrogeologico dice tantissime cose: è un complesso di norme estremamente dettagliato, a tratti molto complesso, ma di base il suo scopo è quello di tutelare le vite umane e il territorio.

Quindi mette dei paletti, ma indica anche delle procedure con le quali questi paletti si "ammorbidiscono", ma anche quando c'è un po' di "morbidezza" spunta una conditio sine qua non.

Se il carico insediativo non aumenta si può fare un cambio di destinazione d'uso

In questo caso, la conditio sine qua non si chiama carico insediativo. Il carico insediativo è un concento interessante: potremmo tradurlo come carico antropico o come la quantità di esseri umani che insistono in un determinato luogo. La condizione che il PAI mette per un cambio di destinazione d'uso in zona a rischio è la seguente: si può fare a condizione che il carico insediativo non aumenti. 

Dettaglio importante: il cambio di destinazione d'uso riguarda l'edificio, non il parcheggio dove insiste il rischio idrogeologico. Dal punto di vista "formale" si potrebbe non chiamare in causa l'articolo 27 comma 2 lettera h delle NTA PAI:

Per logica, però, il carico insediativo dell'edificio (che riguarda sia i dipendenti, sia i clienti) pottrebbe ricadere anche sull'area di sosta.

Nel modulo A30 si richiama il 27 comma 2 lettera d che però ha in parte il testo della lettera h (nel modulo A30 annullato, invece, viene riportato il testo corretto della lettera d):

A questo punto dobbiamo farci una domanda: una vendita al dettaglio comporta oppure no un aumento del carico insediativo rispetto al commercio all'ingrosso?

Se leggiamo i documenti allegati, la risposta è negativa: non c'è aumento del carico insediativo.

Del resto, non è stato fatto neanche uno studio di compatibilità idraulica: è bastata una relazione assevarata. Decisione, questa, presa dal Comune di Olbia Ufficio PAI in base alle norme attuazione PAI.

Cosa c'è in questo documento? La relazione asseverata descrive l’intervento, lo stato dei luoghi e il progetto, dopo di che analizza le portate del torrente critico per ogni tempo di ritorno (50, 100, 200 e 500 anni) e i relativi tiranti idraulici.

Fondamentalmente, secondo la relazione, solo la sezione 10.9 del tronco critico (che si trova all’estremo angolo sinistro meridionale del lotto) avrebbe un tirante significativo che, con Tr 200, produrrebbe 85 cm di allagamento. Gli altri allagamenti, invece, sembrerebbero trascurabili o ancora le opere in programma non sembrano essere in zona a rischio o comunque non peggiorano la situazione.

Nella Relazione Asseverata il carico insediativo viene nominato una sola volta. Neanche per il Comune di Olbia, che ha scritto nero su bianco che l’intervento non necessità di uno studio di compatibilità idraulica, esiste il problema del carico insediativo. Infatti scrive: “le opere non incidono sul carico antropico complessivo, notturno e diurno, dell’unità immobiliare”.

Né per l’ingegnere idraulico né per il comune di Olbia né per tutti gli altri professionisti intervenuti nel procedimento esiste una differenza tra commercio all’ingrosso e commercio al dettaglio e dunque per nessuno di loro esiste una differenza di carico insediativo. 

Il punto non è tanto se c'è o non c'è un aumento del carico insediativo - noi non possiamo rispondere a questa domanda: guardiamo solo gli atti e al massimo facciamo domande.

Il punto è che non c'è un solo documento tra quelli ottenuti con accesso agli atti per il procedimento conclusosi il 5/5/22 che analizza in modo sistematico la questione.

Tra i documenti troviamo relazioni tecniche, la relazione paesaggistica, la relazione asseverata, c'è anche quella che analizza il traffico (che dice fondamentalmente che le strade riusciranno ad assorbire il traffico generato dalla nuova struttura di vendita e che, se anche si dovessero formare delle file, queste verranno smaltite velocemente), ma non c'è una relazione specifica approfondita su questo aspetto. 

Sicuramente le poche affermazioni presenti sono a norma di legge, non sosteniamo il contrario, ma dopo il 18 novembre 2013 ci si aspetta sempre quel non so che in più da parte di tutti (pubblico e privati).

Perché è così importante il carico insediativo in relazione al rischio idrogeologico? Perché, anche se nella relazione asseverata vediamo che le aree di sosta in zona Hi4 sembrano completamente prive di qualsiasi tipo di intervento e vengono definite aree di movimentazione, nei documenti del SUAPE c'è un file grafico annullato interessante.

E' chiaro che ai fini del via libera non vale questo file, ma quello che si trova tra gli allegati.

Di questa cartina parliamo nel prossimo articolo perché mostra un qualcosa nelle aree Hi4 che poi scompare nei documenti approvati.

Nota a margine. Tutti i documenti che citiamo in questi articoli sono stati ottenuti con un accesso agli atti per il procedimento conclusosi il 5/5/2022. La parte edile è in capo alla MD.2000 Srl, mentre l'autorizzazione commerciale è in capo alla Tecnomat. Tutte le relazioni hanno come committente la Srl olbiese.

Le nostre domande

Come mai nella relazione asseverata (e negli altri documenti) non si parla del carico insediativo in modo più approfondito?

E ancora, perché nella relazione asseverata vengono considerati distinti l’edificio e l’area di sosta? Il carico insediativo dell’attività commerciale non ricade anche sui parcheggi? Si fanno studi separati qualora l'area esterna fosse interessata da cambiamenti/attività?

I parcheggi definiti come area di movimentazione, in una fase successiva, potrebbero essere usati come area di vendita?