Cala Finanza, Lu Bagnu e i vincoli tra PUC, PAI e PPR

Porto San Paolo. Nella vicenda di Cala Finanza-Lu Bagnu, oltre a mescolare la questione Zes (Cala Finanza) e il masterplan (Lu Bagnu), si fa enorme confusione anche sui vincoli esistenti. Sì, i vincoli ci sono, ma sono più complessi della “semplice” fascia di rispetto dei 300 metri. Intanto, giova ricordare che gli strumenti di pianificazione a cui bisogna fare riferimento sono almeno tre: alla base c'è il piano urbanistico del Comune di Loiri Porto San Paolo (PUC) che, a sua volta, deve essere conforme agli strumenti che stanno sopra di esso, principalmente il piano paesaggistico regionale (PPR) e il piano di assetto idrogeologico (PAI). Non dobbiamo dimenticare che, a livello nazionale, vi è il noto Codice Urbani (cioè il dl 42/2004).

Cosa è previsto dal PUC di Porto San Paolo

Partiamo dal PUC di Loiri Porto San Paolo: cosa permette e cosa non permette? A Cala Finanza-Punta La Greca, tutta l'area di Villa Joy è formalemnte H2, quindi di protezione: con la delibera di consiglio 50 del 25 novembre 2025 dovrebbe diventare una F2 a zero cubatura con una serie di prescrizioni come il rispetto degli equilibri naturali e dei sentieri per la fruizione libera del demanio. Solo quest'area, di circa 10 ettari, è oggetto dell'unico procedimento attivato attualmente, quello Zes per un glamping (campeggio di lusso). Pur essendo ricompresa praticamente tutta in fascia di inedificabilità, la zonizzazione è multipla: attorno al porticciolo di Cala Finanza vi è un'area di tre ettari e mezzo per infrastrutture G1, cioè attrezzature di servizio per attività portuali (hangar per il rimessaggio e la manutenzione/riparazione/costruzione delle imbarcazioni, club nautico, punto sosta/ristoro). Poco più sotto ecco la zona zona F1 (insediamenti turistici pianificati) di Punta Don Diego, più sotto ancora una grande F1 in corrispondenza di Costa Dorata più una striscia di F4 (interventi turistici in programma) e una piccola area G1. Ancora più sotto, un'altra F2. Se continuamo a scendere e ad andare verso destra, ci avviciniamo alla zona di Porto Taverna e la prima zonizzazione che incontriamo, sul mare, è una G1 e poi una zona di espansione B2.

Ricapitolando: Cala Finanza e Punta La Greca hanno una zonizzazione mista, H2 prevalente. Le zone F risalgono tutte al pre-2006. Altri vincoli presenti riguardano beni storici o identitari, come il forno per la calce.

L'altra porzione di Porto San Paolo oggetto del progetto di Tavolara Bay è quella di Lu Bagnu: si tratta dei terreni che si trovano prospicenti l'insenatura tra Cala Finanza e il paese di Porto San Paolo. Anche qui la zonizzazione è mista, ma non è tutta di tutela: escludendo questa (ricadente tutta nella fascia di inedificabilità e portando in dote due fiumi e un'area umida), troviamo una zona C3 (zona di espansione), una zona F4 (nuovi insediamenti turistici) e una zona E5c (zona agricola, aree marginali. La zona di espansione La cubatura disponibile, quella che potrebbe essere usata da Tavolara Bay, sta tutta qui: 17.000 metri cubi dalla F4 e circa 14.000 metri cubi dalla C3. La cubatura della zona E5 la possiamo considerare residuale. Le cubature, di fatto, già esistono.

Cosa dice il PAI sui due fiumi che si trovano nell'area del masterplan

La fragilità di un territorio si misura in molti modi, uno di questi è il rischio idrogeologico. Cosa prevede il PAI per le aree di cui si parla tanto. In aiuto ci viene incontro sempre Sardegna Geoportale con la versione 2023 del PAI. Secondo queste mappature, su Cala Finanza non sussiste alcun pericolo. L'area di Lu Bagnu, invece, avendo due fiumi al suo interno, è una zona a rischio. Secondo le cartine del PAI, si tratta di un rischio circoscritto alle zone vicine all'asta del fiume. Le aree di pericolo idraulico (foto sotto) del fiume si sovrappongono, in parte, sia all'area F4 sia alla C3. Ciò che si può fare o non si può fare nelle aree a rischio viene stabilito dalle norme di attuazione (NTA) del PAI. Il resto delle zone a rischio toccano l'area umida e il secondo fiume che, in quanto tali, sono sottoposti a rigidi vincoli di tutela.

Cosa dice il Piano paesaggistico regionale (PPR)

Sopra tutti gli strumenti di pianificazione dei Comuni vi è il Piano paesaggistico regionale: uno strumento che, dal 2006, regola le attività urbanistiche di tutta la Sardegna. Nessun PUC può essere reso operativo senza che sia coerente con il PPR (e il PAI). La norma più famosa del PPR è sicuramente la fascia di inedificabilità stabilità in 300 metri dal mare, ma questa discende dal Codice Urbani (art 142, lettera a) approvato nel gennaio 2004. Prima del PPR, la Sardegna approvò la cosiddetta “Salva coste”: una legge temporanea che bloccava tutto in una fascia larga ben due chilometri dal mare nelle more dell'approvazione del piano paesaggistico, arrivato poi nel 2006. Senza queste norme di salvaguardia, probabilmente, avremmo tutte le coste cementificate di seconde case (spesso discutibili anche esteticamente): il grande must have edilizio degli anni 80/90. Questa fascia di inedificabilità ha, di fatto, salvato le coste sarde da numerosi scempi architettonici costruiti prima del PPR: questo bisogna ricordarselo prima di maledirla.

Il PPR non è però solo “fascia dei 300 metri dal mare”, è anche altro: indica anche gli ambiti paesaggistici. Cala Finanza e Lu Bagnu rientrano nei sistemi di baie e promontori, ma non manca neanche la zona umida costiera. Senza dubbio, è un'area di pregio che gode di una tutela speciale.

La sovrapposizione dei vincoli impedisce il masterplan?

Premettendo che questo non potrebbe andare avanti senza una variante al PUC e senza una valutazione ambientale (prima bisogna fare una verifica di assoggettabilità per decidere se serve una VIA o una VAS), la risposta alla domanda è: in teoria, no. Da una valutazione puramente visiva (letteralmente a “occhiometro”), infatti, i vincoli tassativi (fascia dei 300 metri, zone umide, rischio idrogeologico, zona di Cala Finanza) non impedirebbero la realizzazione di un eventuale complesso turistico con le cubature esistenti. Ipotizzando soli 45 ettari “edificabili” con 31.000 metri cubi costruibili, l'indice di fabbricabilità potrebbe attestarsi intorno ai 0,068 metri cubi per metroquadro. Se l'indice fosse questo, l'impatto potrebbe essere minimo (quantomeno su fronte “cubatura”). Ovviamente questo è un ragionamento a spanne, a occhiometro, senza alcuna scientificità: è giusto per dare un possibile ordine di grandezza e dare qualche elemento in più a chi legge. Nelle famose carttine che circolano sui giornali e sui social, alcuni di questi ragionamenti vengono fatti. Si notano, per esempio, le ville ipotizzate al di fuori della fascia dei 300 metri, ma anche lontano dalle fasce di rispetto cimiteriali, ma si vede anche il campo di golf in zona umida e all'interno della fascia di rispetto.