Olbia, fabbisogno abitativo: potrebbero servire 5.000 alloggi

Olbia. Uno dei problemi più sentiti dalla città di Olbia in questi ultimi anni è certamente il disagio abitativo: la città cresce, è vero, ma è una crescita che in un qualche modo esclude chi non riesce a stare al passo di un mercato immobiliare ormai orientato quasi esclusivamente al turismo. Le seconde case non sono un fenomeno recente, qualche quartiere si è letteralmente sviluppato grazie ad esse, ma gli equilibri sono stati stravolti. Complici turistificazione e gentrificazione, il mercato immobiliare olbiese è radicalmente cambiato tra canoni annuali diminuiti drasticamente, canoni mensili aumentati vertiginosamente, case in vendita a prezzi altissimi e un'offerta di affitto orientata per lo più verso i turisti attraverso affittacamere, b&b, case vacanza, eccetera. Anche il mercato delle nuove costruzioni, "rivitalizzato" dall'approvazione della variante al Pai si è orientato per lo più verso gli affitti brevi. Non è un contesto particolarmente facile, per questo ci siamo chiesti: quanti alloggi servirebbero a Olbia per soddisfare questo fabbisogno che non trova risposta?

Ci siamo così "divertiti" con dati pubblici e l'utilizzo dell'intelligenza artificiale. Per calcolare quanti alloggi dovrebbero essere disponibili, abbiamo utilizzato i seguenti dati: la popolazione residente di Olbia nel 2024 (62.988 residenti), il reddito medio olbiese del 2024 (21.214 euro), la percentuale degli individui in povertà assoluta in Italia (9,8%), la distribuzione nazionale per fasce di reddito del 2024, il numero di proprietà di AREA nel Comune di Olbia (circa 500). Si tratta di un esercizio teorico che ha uno scopo: tracciare, a grandi linee, il perimetro del disagio abitativo del Comune di Olbia. Chiaramente, con dati disaggregati aggiornati e più dettagliati avremmo potuto essere più precisi, ma vi assicuriamo che i numeri che leggerete da qui in avanti danno un'idea del problema e del perché gli alloggi in costruzione (una sessantina) e/o messi a bando (11) rappresentano letteralmente una goccia nel mare.

Nel nostro scenario, non avendo il tasso di occupazione reale, abbiamo ipotizzato un coefficiente di riempimento degli alloggi popolari quasi totale con un turnover annuo stimato basso (tra l'uno e il tre per cento). Per quanto riguarda, invece, le fasce di reddito, abbiamo ipotizzato una distribuzione su tre fasce principali:

• reddito annuo inferiore a 15.000 per il 37,97%
• reddito medio compreso tra 15.000 e 29.000 euro per il 34,61%;
• reddito medio alto oltre i 29.000 euro: 27,41%.

A livello nazionale, le persone in povertà assoluta rappresentano il 9,8% degli italiani: usando questa percentuale su Olbia, ipotizziamo 6.173 persone in povertà che si traducono in 2.806 nuclei familiari. Questi, in particolare, sarebbero i nuclei più fragili, quelli che avrebbero diritto a un alloggio popolare con le cassiche graduatorie. I "poveri" oggi, però, non sono solo quelli che con un ISEE molto basso, ma anche quelli che un lavoro ce l'hanno, ma il loro reddito non è sufficiente. La fascia vulnerabile, in questo scenario, coinvolgerebbe circa 8.000 persone. Di queste 8.000, non tutte avrebbero necessità di un intervento "pubblico": solo una parte è "fuori mercato", orientativamente tra il 30 e il 40%. Con questi dati, si può stimare il fabbisogno abitativo in questo modo:

• 1700/2000 case pooplari;
• 2.500/3.200 canone sociale.

In totale, in questo scenario teorico così tratteggiato, potrebbero mancare a Olbia tra i 4.200 e i 5.200 alloggi. Ovviamente, in uno scenario più ottimistico (individui poveri al 5%), questi numeri vengono quasi dimezzati, ma il fabbisogno abitativo rimane. Il bisogno di case popolari si riduce sensibilmente, così come quello dell'housing sociale: la stima è di 2.800-3.800 alloggi.

Anche se parlassimo solo di 1000 alloggi a canone sociale da costruire da zero, parleremmo in ogni caso di un intervento pubblico imponente sotto il profilo degli investimenti. Non sono interventi che si fanno in una consigliatura, sono politiche di lungio periodo che, possiamo dirlo, non sono mai state portate avanti se pensate che anche negli '70, come scrive la collega Patrizia Anziani in questo articolo, già esisteva l'emergenza abitativa.

Come spesso accade, si è lasciato tutto in mano ai "privati" e al "mercato". Posto che, in realtà, si può regolare la proliferazione degli affitti turistici, vi lasciamo con un ultimo dato interessante: il numero di alloggi esistenti a Olbia. Secondo la relazione che accompagna il PUC 2025, gli edifici residenziali sono 41.370. Di questi, 30.593 sono abitazioni occupate da residenti. Le abitazioni "non occupate" sono ben 10.777. Poco più di un migliaio sono considerate "dubbie": non occupate oppure occupate da non residenti. Non aver investito, nelle decadi, nell'alloggio pubblico ha portato a questa situazione. Olbia non è sola, tutta Italia è così, ma l'adagio "mal comune mezzo gaudio" in questo caso non esiste. Chi non riesce a star dietro ai capricci del mercato, ha poco da condividere gaudio con altri nella stessa situazione.

Foto: elaborazione AI