Villa Certosa resort di lusso? Puc, cubature e nessuna rivoluzione di popolo

Olbia. Mentre tutti alzavano gli scudi per il campeggio di lusso di Cala Finanza (7 moduli su 10 ettari), a Olbia si è giocata tutta un'altra partita. Senza leggi nazionali più o meno criticabili, senza i social a scandire la disinformazione, senza scandalo. Villa Certosa diventerà (forse) un hotel di lusso e il Consiglio comunale di Olbia, approvando l'osservazione al Puc, ha approvato (sulla carta, per ora) quelle cubature.

Riavvolgiamo il nastro. È il giorno 19 giugno 2026: che Villa Certosa sia passata di mano è già noto in quel di Porto Rotondo, anche se la notizia uscirà qualche giorno più avanti. Dopo ben otto ore di consiglio, spunta l'osservazione 28729: la richiesta è di avere, al posto di una zona di salvaguardia H2, una zona C3. Osservazione accolta dalla commissione all'urbanistica. Fuori microfono si sente la consigliera di minoranza Ivana Russu chiedere "ma dove siamo qua?". Risponde il sindaco: "a Porto Rotondo". La votazione è favorevole: 18 sì e 4 contrari, osservazione approvata.

Per qualche giorno la notizia rimane riservata, poi esplode. Prima il 23 giugno, quando la Nuova Sardegna mette nero su bianco il segreto-non-tanto-segreto: Villa Certosa è stata venduta allo sceicco del Qatar Al Thani alla modica cifra di 350 milioni di euro. In realtà, non è stata venduta proprio allo sceicco, ma alla Constellation Hotels Holding Ltd: una società di investimenti che ha sede in Lussemburgo e che rappresenta il braccio operativo immobiliare della famiglia Al Thani. La seconda esplosione avviene qualche giorno dopo: Villa Certosa potrebbe trasformarsi in un resort di lusso.

Usiamo il condizionale perché qua non c'è un'autorizzazione unica della Zes e non c'è nemmeno una variante urbanistica in corso d'opera: c'è solo un'osservazione al PUC. E tutte le osservazioni al PUC, quelle approvate, devono tornare in Regione prima dell'adozione definitva del piano urbanistico comunale.

L'osservazione 28729 non lascia spazio all'immaginazione e spiega anche tutti i contorni urbanistici. Leggiamo: "Il PUC 2025 classifica I ‘area in parte in zona F2.b, e in parte in zona H2, eliminando Ia zona F4 e le relative potenzialità edificatorie. Pertanto, si chiede che l'intervento proposto è finalizzato alla riqualificazione e valorizzazione delle strutture esistenti, nell'ottica della realizzazione di una struttura ricettiva alberghiera di lusso (categoria 5 stelle e superiore), tipologia attualmente non presente nel comprensorio di Porto Rotondo. ll compendio, per caratteristiche morfologiche, localizzative e di assetto, garantisce elevati standard di esclusività e privacy, elementi fondamentali per una struttura di alto livello. Tuttavia, la consistenza dimensionale delle volumetrie attualmente esistenti non consente la realizzazione di un numero di posti letto adeguato a garantire la sostenibilità economico-finanziaria dell'investimento e la qualità dei servizi richiesti da una struttura ditale categoria. Per tali ragioni, è stata individuata una porzione dell'intero compendio per la quale si richiede una modifica della destinazione urbanistica, da zona H a zona F o in alternativa, a zona C di espansione dell'abitato di Porto Rotondo, con previsione di una capacità edificatoria almeno pari a quella già contemplata nel PUC 2020, nel quale si prevedeva un indice fondiario di 0,75 mc/mq. La proposta non è finalizzata a un incremento indiscriminato delle volumetrie, bensì a consentire un intervento organico e qualitativamente elevato, coerente con le strategie di sviluppo turistico del territorio, orientato alla riqualificazione, alla sostenibilità ambientale e alla creazione di valore durevole per la collettività. Ci si rende inoltre disponibili ad interventi di urbanizzazione primarie e secondari secondo le esigenze e indicazioni del Comune".

Tradotto: ci serve un po' di cubatura per un resort di lusso. Le coordinate vanno ricercate nel PUC 2020, quello "originario" (per così dire). Effettivamente, quel piano urbanistico comunale individuava tra il parco di Villa Certosa e l'abitato di Porto Rotondo una zona F4.3. Ampia abbastanza per sviluppare ville o un boutique hotel, ma abbastanza circoscritta e vicina all'edificato già esistente. Qui sotto, l'immagine del PUC 2020.

Secondo quanto riferito da Olbianova nell'articolo "Villa Certosa, il pacco con il fiocco da 42 ettari per il Qatar", l'area concessa sarebbe molto più ampia rispetto all'orginale che potete vedere sopra e che si attesta sui 12 ettari. Olbianova, infatti, parla di ben 42 ettari. Secondo la foto di copertina dell'articolo firmato da Mauro Orrù, che abbiamo ricostruito a occhiometro qui sotto tramite lo strumento poligono di Google Earth, l'area oggetto dell'osservazione sarebbe molto più grande rispetto a quella preventivata nel PUC 2020 e presa come riferimento nell'osservazione poi adottata.

Se quanto rivelato da Olbianova fosse esattamente come mostrato, significherebbe che la nuova area C si estenderebbe ben oltre quanto inizialmente preventivato dal Comune nel 2020. Anche se è vero che in quell'area esistono delle costruzioni, la loro densità non è paragonabile a quella nella parte più a Nord. 

Detto questo, quelle cubature, attualmente, sono solo sulla carta e lo sono a prescindere dall'ampiezza effettiva della zona C. C'è da capire quanto è veramente grande la nuova zona C3 per la quale il comune ha concesso 0,30 metri cubi ogni metro quadro invece dei 0,75 richiesti.

Ciò che si può registrare, al momento, è il disinteresse quasi totale, salvo qualche sparuto commento qua e là, per questo tema che pure ha una sua importanza. Mentre per un micro-campeggio di lusso si è quasi gridato alla rivoluzione, per Olbia tutto tace, anche dopo lo scoop di Olbianova. Vien da sussurrare, parafrasando George Orwell, che tutte le zone H2 sono uguali, ma alcune sono più uguali delle altre. Ma forse, sarebbe meglio dire che alcune sono più instagrammabili delle altre.

In copertina: il PUC 2025, Porto Rotondo e Villa Certosa.