Puc by Nizzi, Regione taglia zone turistiche: no a "Abi d'oru" e "Sa testa", tagli a Capo Ceraso

Olbia. Quando il Puc by Nizzi è stato presentato in pompa magna mesi or sono, uno degli argomenti su cui ha spinto di più l'attuale amministrazione è stato quello delle zone F turistiche e dei nuovi insediamenti previsti dal piano. Nella lunga sfilza di osservazioni recapitata al Comune dalla Regione Sardegna, tutte queste “cubature alberghiere” non solo vengono messe in discussione, ma in qualche caso vengono del tutto eliminate. Una vera e propria “Caporetto” del mattone che colpisce le aree più discusse da Marinella a Capo Ceraso, passando per Sa Testa. La lunga estate calda del piano urbanistico comunale “nizziano” parte proprio da qui: da quelle cubature tanto agognate che, invece, dovranno essere radicalmente ridimensionate. Il primo colpo di scure alle cubature turistiche previste dall'amministrazione Nizzi viene fatto a Porto Rotondo, dove gli uffici regionali – metro alla mano – si concentrano sulle subzone F4.1a e F4.1b: in riferimento alla prima subzona, la Regione chiede di riconfigurare sia la parte a Nord che quella a Sud poiché nel primo caso non si ricade in zone già interessate da insediamenti turistici (e dunque non può essere un'area di completamento) e in più ci sono zone che ricadono nella fascia dei 300 metri, mentre nel secondo caso si tratta di aree ad elevata naturalità da tutelare; per quanto riguarda la seconda subzona, gli uffici regionali chiedono di stralciare la parte ricadente nella fascia di rispetto e quelle che interferiscono con la componente ambientale “Aree naturali bosco”. Le aree residue possono essere considerate trasformabili solo se in connessione o integrazioni con altri elementi insediativi già esistenti. Eliminazione totale per la subzona F4.2 “Porto Rotondo 2” poiché “completamente ricompresa all'interno della componente ambientale Aree naturali – bosco e aree di elevata naturalità”. L'altro colpo di scure eccellente è quello subito dalla subzona F4.4 “Abi d'Oru”, che insiste proprio a latere del celebre hotel a cinque stelle. Qui il Comune di Olbia aveva individuato una zona F a monte dell'albergo: una vera propria "lingua" che si inerpica sulle colline alle spalle dell'hotel, circondata però da zone H e da nessun indediamento (né turistico né di altro tipo). La Regione chiede all'amministrazione Nizzi di “Stralciare la subzona F4.4 “Abi d’Oru” che non possiede i requisiti previsti dall’articolo 20, comma 2, punto 2c), delle NTA del PPR, in quanto non ricade in aree già interessate da insediamenti turistici esistenti e non si configura come completamento dell’insediamento esistente; inoltre risulta interessata dalla presenza della componente ambientale “Aree naturali – Bosco” (“Macchie a prevalenza di cisti” e “Formazione miste di corbezzolo, erica e fillirea con leccio sub.”) e, limitatamente, dalla fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina”. Terzo colpo “d'ascia” a Sa Testa, sull'area che si trova accanto a Cala Saccaia: quella che Comune e Cipnes – pochi giorni dopo l'approvazione del Puc in Consiglio – hanno indicato come “futuro” allargamento della zona industriale. A Sa Testa, l'amministrazione Nizzi prevedeva un progetto di sviluppo alberghiero con campo da golf. Dice la Regione: “In relazione alla subzona F5.1 “Sa Testa - Pittulongu” emerge una non conformità con l’articolo 20, comma 1, punto b3), delle NTA del PPR, che non consente la realizzazione di “strutture ricettive connesse a campi da golf”. Inoltre, l’intero comparto non risulta conforme con l’articolo 20, comma 2, punto 2c), delle NTA del PPR, in quanto non ricade in aree già interessate da insediamenti turistici esistenti e non si configura come completamento dell’insediamento esistente. Infine, il comparto ricade interamente all’interno del sistema a baie e promontori, bene paesaggistico ex articolo 143 del D.Lgs n. 42/2004, disciplinato dall’articolo 18 delle NTA del PPR. Sebbene il sistema a baie e promontori riguardi la quasi totalità dell’intero territorio costiero di Olbia, l’ambito in cui ricade l’intervento (al pari di quelli di Capo Ceraso e Portisco) risulta interessato solo marginalmente da trasformazioni antropiche: pertanto l’intervento si pone in contrasto con gli obiettivi di “conservazione e tutela finalizzati al mantenimento delle caratteristiche degli elementi costitutivi e delle relative morfologie” stabiliti dal comma 1 dello stesso articolo 18 delle NTA del PPR, in quanto le trasformazioni previste comprometterebbero “lo stato di equilibrio ottimale tra habitat naturale e attività antropiche” esistente. Si ritiene, pertanto, che la subzona F5.1 debba essere stralciata”. Il che mette un'altra pietra tombale sopra l'idea di trasformare Cala Saccaia in una zona da cementificare. Anche per Murta Maria/Capo Ceraso i ragionamenti degli uffici regionali sono più o meno gli stessi: dove non si stralcia, si ridimensiona perché ci sono aree naturali da tutelare. Scrive la Regione: “Riconfigurare la subzona F5.2 “Murta Maria – Capo Ceraso” in considerazione della necessità di stralciare, dalle aree trasformabili, le parti ricadenti all’interno delle aree boscate (Macchie a prevalenza di cisti e Formazione miste di corbezzolo, erica e fillirea con leccio sub.) e quelle situate nella fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina: le aree così individuate dovranno essere in connessione/integrazione con gli elementi dell’assetto insediativo esistente, come previsto dagli articoli 20, 61, 62 e 89 delle NTA del PPR. Emerge, inoltre, una non conformità con l’articolo 20, comma 1, punto b3), delle NTA del PPR, che non consente la realizzazione di “strutture ricettive connesse a campi da golf”. Le osservazioni regionali non finiscono qui, ma proseguono: “l’ambito in cui ricade l’intervento (al pari di quelli di Capo Testa e Portisco) risulta interessato solo marginalmente da trasformazioni antropiche: pertanto l’intervento si pone in contrasto con gli obiettivi di “conservazione e tutela finalizzati al mantenimento delle caratteristiche degli elementi costitutivi e delle relative morfologie” stabiliti dal comma 1 dello stesso articolo 18 delle NTA del PPR, in quanto le trasformazioni previste comprometterebbero “lo stato di equilibrio ottimale tra habitat naturale e attività antropiche” esistente. Si segnala, infine, il contrasto e, quindi, l’incoerenza interna del PUC, con le indicazioni della Tavola C.5 “Valore del Paesaggio e attitudine alla trasformabilità” che attribuisce alla quasi totalità del comparto un valore di paesaggio “Eccezionale”, a cui corrisponde un’attitudine alla trasformazione 'nulla'”. Anche su Portisco si chiede una riperimetrazione delle aree in base a considerazioni simili a quelle precedenti. C'è poi tutta una serie di prescrizioni riguardanti il computo della capacità insediativa in zona F: gli uffici regionali chiedono di contare gli edifici/indediamenti in zona E oppure H già classificati in F secondo il PdF attualmente vigente e che presentano le stesse caratteristiche di quelli classificati in zona F2. “A prescindere dalla destinazione di zona – scrivono gli uffici regionali –, nel computo della capacità insediativa turistica di zona F occorre considerare anche tali volumi”. Anche i campeggi vanno inseriti in tale computo, mentre nei progetti Norma (F4/F5) bisogna “precisare che nelle aree indicate come 'aree per servizi' non potranno trovare allocazione volumi”. Insomma, tra uno stralcio e una riconsiderazione, i volumi e le aree destinate al “turismo” (o per meglio dire al cemento turistico) vengono decisamente ridimensionati.