Il paradosso della Gallura: tra voli diretti da New York e il nodo degli affitti brevi

Olbia. La Gallura inaugura la stagione 2026 sotto i riflettori globali grazie a una svolta storica per i trasporti dell'Isola: il debutto, domani  21 maggio, con l'atterraggio del primo volo diretto non-stop tra  il John F. Kennedy di New York e l'aeroporto di Olbia-Costa Smeralda.  Operata dal colosso statunitense Delta Air Lines con quattro frequenze settimanali, questa inedita connessione transatlantica abbatte i confini geografici e apre una corsia preferenziale immediata per il turismo d'élite americano, un mercato ad altissimo potenziale di spesa che da tempo guarda al lifestyle sardo come allo status symbol definitivo. Il collegamento si inserisce in un più ampio piano strategico volto a diversificare e potenziare l'offerta del nord-est della Sardegna, consolidandone il posizionamento nei circuiti mondiali del lusso e del benessere; l'obiettivo è costruire un'offerta integrata che unisce alla bellezza dei litorali la sostenibilità ambientale, l'alto artigianato e appuntamenti culturali di prestigio, leve fondamentali per estendere la stagionalità oltre i mesi canonici.

Se l'arrivo della rotta diretta accorcia le distanze con gli Stati Uniti e accelera l'internazionalizzazione del brand Costa Smeralda, dall'altro l'effetto domino si riflette inevitabilmente sulle dinamiche interne della città. Il boom turistico sta infatti accendendo i riflettori su una metamorfosi profonda: la pressione immobiliare nel nord-est della Sardegna.

foto @scarpellinilaura  Porto Cervo

Oggi, nello stesso quartiere di Olbia, un appartamento può valere fino al doppio a seconda della sua destinazione d'uso: casa per residenti o investimento per locazioni brevi. È la fotografia nitida scattata dalle agenzie immobiliari Brili e Brilas di Olbia, che analizzano come l'overtourism e la proliferazione degli affitti turistici stiano rimodellando il mercato. Il fenomeno si manifesta con particolare intensità nel cuore di Olbia, diventato negli ultimi anni uno dei principali poli per le locazioni brevi. Se da un lato l'afflusso di capitali ha favorito il recupero di palazzine storiche spesso degradate, dall'altro ha spinto i prezzi verso l'alto, contraendo la disponibilità per le famiglie. I dati dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate tracciano un trend inequivocabile: nel secondo semestre del 2020, le compravendite nel centro storico oscillavano tra i 1.150 e i 1.700 euro al metro quadro. A fine 2025, le quotazioni hanno registrato un balzo superiore al 15%, muovendosi tra i 1.350 e i 2.000 euro, con picchi che raggiungono e superano i 3.000 euro al metro quadro per gli immobili completamente ristrutturati e pronti per essere inseriti nei circuiti turistici internazionali.

foto: Olbia

"Il centro storico è la zona in cui la domanda per affitti brevi è nettamente superiore rispetto alle periferie», spiega Lino Mura, titolare delle agenzie Brili e Brilas. «Oggi lo stesso immobile assume valori del tutto differenti a seconda che venga acquistato per uso residenziale o come investimento turistico". Il boom degli affitti brevi mostra tuttavia anche un risvolto della medaglia. Quando un condominio signorile o un immobile di fascia alta assume una connotazione eccessivamente turistica, il mercato residenziale tende a penalizzarlo.

Fattori come il turnover continuo degli ospiti, la maggiore usura delle parti comuni e il rischio di conflitti condominiali riducono l'appeal per gli acquirenti orientati alla stabilità e alla qualità abitativa. Un cortocircuito che, ironicamente, rischia di svalutare proprio quei complessi signorili in cui viene meno la dimensione della quiete e della vivibilità quotidiana. Il trasferimento in massa di numerosi appartamenti dal mercato residenziale a quello delle vacanze si traduce in un aumento generalizzato dei canoni anche per i locali, sollevando il tema urgente della governance dei flussi. Sul concetto di overtourism interviene con una riflessione strategica Ramona Cherchi, general manager del settore alberghiero e vicepresidente di Federalberghi Gallura: "In Sardegna il termine overtourism viene spesso utilizzato in modo improprio o generalizzato. Il fenomeno riguarda in realtà microaree specifiche e periodi molto limitati dell'anno. La forte pressione estiva coesiste con territori dell'interno che non raggiungono numeri sufficienti a sostenere il comparto hospitality. Il vero nodo non è il numero dei turisti, ma la mancanza di una pianificazione strategica. Non si tratta di porre limiti al turismo, ma di governarlo, distribuendo i flussi nello spazio e nel tempo, costruendo un’offerta coerente con la destinazione".

Il dibattito si sposta così dal piano puramente immobiliare a quello dello sviluppo futuro. L'asse Olbia-New York apre praterie economiche straordinarie, ma la sfida per la Gallura risiederà nella capacità di trovare un punto di equilibrio tra l'attrattività internazionale e la tutela del tessuto sociale locale. In assenza di una strategia condivisa tra pubblico e privato, l'espansione rischia di generare un sistema in cui la qualità della vita dei residenti e l'esperienza del turista-viaggiatore entrano in collisione. Un rischio in cui, alla fine, perdono tutti.